Zrównoważone budownictwo magazynowe – hale z certyfikatem BREEAM: definicja, procedura i wymagania 2025

Certyfikat BREEAM – 5 poziomów oceny i kryteria punktowe

System certyfikacji BREEAM International New Construction ocenia obiekty przemysłowe w dziesięciu odrębnych kategoriach: zarządzanie, zdrowie i komfort, energia, transport, woda, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia oraz innowacje. Powszechnym błędem jest przekonanie, że do uzyskania wysokiej noty wystarczy instalacja nowoczesnego oświetlenia LED. W rzeczywistości obszar „Energia” pozwala na zdobycie maksymalnie 32 punktów, co stanowi 23 % całkowitej wagi oceny. Projektowanie hali magazynowej w standardzie BREEAM wymaga holistycznego podejścia do cyklu życia budynku (Life Cycle Assessment).

Przykładem najwyższej efektywności wdrożeniowej jest obiekt 7R Park Wrocław West II, który uzyskał wynik 95,6 % punktów w certyfikacji BREEAM International New Construction w wersji 6. Wynik ten, odpowiadający 102 punktom na 107 możliwych, jest najwyższą notą odnotowaną w Europie kontynentalnej. Deweloper 7R, jako dynamicznie rozwijający się podmiot z siedzibą w Polsce, wykorzystał w tym projekcie zaawansowane systemy sterowania oświetleniem przez zegar astronomiczny oraz wysokosprawne pompy ciepła, co pozwoliło osiągnąć poziom Outstanding.

Podczas planowania inwestycji deweloperzy często lekceważą kategorie o mniejszej wadze punktowej, które mogą zadecydować o ostatecznym poziomie certyfikatu. Zarządzanie odpadami budowlanymi pozwala na uzyskanie do 8 punktów, natomiast dbałość o bioróżnorodność i tereny zielone wokół obiektu to dodatkowe 6 punktów. W procesie rewitalizacji City Point Targówek wykazano, że aż 98 % materiałów pochodzących z rozbiórki starej infrastruktury zostało ponownie wykorzystanych w nowym projekcie, co znacząco podniosło ocenę w kategorii gospodarki o obiegu zamkniętym.

• Sprawdź, czy Twój projekt mieści się w granicach 30-44 % progu „Pass” – jeśli nie, przygotuj strategię nadrobienia braków w kategoriach woda i materiały.

Od projektu po odbiór – krok po kroku przez certyfikację

Proces certyfikacji BREEAM rozpoczyna się od Fazy 0, która obejmuje rejestrację projektu oraz wybór akredytowanego eksperta. Rejestracja w organizacji BRE Global kosztuje 2 500 GBP + VAT, a nad prawidłowością procedur czuwa licencjonowany BREEAM Assessor. Kluczowym dokumentem na tym etapie jest „Project Execution Plan” (PEP), który powinien liczyć minimum 30 stron i precyzyjnie określać cele środowiskowe inwestycji. Współpraca z firmą taką jak Astron, która posiada 150 inżynierów w 8 biurach projektowych, ułatwia integrację wymagań technicznych z wizją architektoniczną.

Faza 1, określana jako „design-stage evidence”, wymaga od zespołu projektowego zgromadzenia szczegółowej dokumentacji technicznej. Niezbędne jest przedstawienie zaświadczeń o pochodzeniu drewna zgodnie z certyfikatem FSC oraz raportu LCA (Life Cycle Assessment) dla konstrukcji stalowej hali. Brak odpowiedniego protokołu szczelności powłok dachowych lub certyfikatów materiałowych skutkuje utratą punktów, co bezpośrednio obniża wartość rynkową najmu. Inwestor-wybiera-asesora na wczesnym etapie, aby uniknąć błędów projektowych uniemożliwiających późniejszą certyfikację.

Faza 2 następuje po zakończeniu prac budowlanych (post-completion evidence) i polega na weryfikacji założeń projektowych w rzeczywistości. W obiekcie 7R Park Wrocław West II audyt końcowy trwał 3 dni, podczas których zweryfikowano poprawność działania 42 czujników zużycia energii oraz 14 kamer termowizyjnych monitorujących szczelność izolacji. Wykonano również 6 prób szczelności obwodów chłodniczych, aby wykluczyć wycieki czynników o wysokim potencjale tworzenia efektu cieplarnianego (GWP). Skuteczne zarządzanie projektem budowlanym jest warunkiem koniecznym do uzyskania pozytywnej opinii Assessora.

• Załóż folder BIM 360 – Assessor woli otrzymywać pliki w formacie IFC niż PDF, co przyspiesza proces weryfikacji dokumentacji technicznej.

Technologie, które gwarantują 50 % oszczędności energii i 50 % redukcji CO₂

Osiągnięcie neutralności klimatycznej wymaga zastosowania pakietu rozwiązań „zimny dach + ciepła ściana”. Instalacja fotowoltaiczna o mocy 1,2 MWp w połączeniu z pokryciem dachowym o niskiej emisyjności (ε ≤ 0,05) pozwala obniżyć zapotrzebowanie na chłodzenie hali o 18 % w okresie letnim. Firma Astron dostarcza rozwiązania dla budynków o niemal zerowym zużyciu energii (NZEB), wykorzystując inteligentne profile kształtowe oraz wysokiej jakości izolację termiczną, co ogranicza straty ciepła przez mostki termiczne.

W nowoczesnych halach klasy A standardem staje się rezygnacja z kotłów gazowych na rzecz pomp ciepła. Zastosowanie urządzeń o współczynniku efektywności COP 4,7 oraz magazynu energii o pojemności 1 MWh pozwala na uzyskanie maksymalnej noty 100/100 punktów w kategorii zarządzania energią według BREEAM. Rozwiązania te generują znaczące oszczędności w kosztach eksploatacji dla najemcy. Wykorzystanie powietrznych pomp ciepła eliminuje emisję spalin na miejscu inwestycji, co wpisuje się w strategię ESG (Environmental, Social, and Governance).

Gospodarka wodna w certyfikowanych obiektach opiera się na trzech filarach: odzysku wody szarej z umywalek (średnio 5 m³/dobę), recyrkulacji wody z testów pomp pożarniczych (ok. 50 m³/rok) oraz montażu perlatorów o przepływie 6 l/min. Koszt inwestycyjny takich systemów wynosi około 35 tys. zł, a przy średniej cenie wody na poziomie 8 zł/m³, okres zwrotu z inwestycji (ROI) wynosi zaledwie 14 miesięcy. Takie podejście pozwala na 50-proc. redukcję zapotrzebowania na wodę pitną z sieci miejskiej.

• Zamów audyt termowizyjny przed zimą – łatwiej uwzględnić ewentualne nieszczelności w fazie projektowej niż naprawiać je w ramach rękojmi po oddaniu budynku.

Czy BREEAM się zwraca? Analiza finansowa dla inwestora i najemcy

Inwestycja w certyfikowany magazyn przekłada się na konkretne korzyści finansowe widoczne w raportach rynkowych. Według danych JLL z IV kwartału 2024 roku, hale z certyfikatem BREEAM Excellent osiągają czynsz wyższy średnio o 0,25 EUR/m² miesięcznie w porównaniu do standardowych obiektów. Przy magazynie o powierzchni 20 000 m² generuje to dodatkowe 60 tys. EUR przychodu rocznie. Jednocześnie wartość kapitalizacyjna obiektu (Asset Value) rośnie o 4-6 %, co przy stopie kapitalizacji 6,5 % przekłada się na wzrost wartości nieruchomości o 6-8 mln EUR.

Najemcy operujący w zielonych halach zyskują przewagę konkurencyjną dzięki niższym opłatom eksploatacyjnym (service charge). Magazyn o powierzchni 30 000 m² z certyfikatem Outstanding zużywa średnio 42 kWh/m²/rok, podczas gdy budynek budowany zgodnie z minimalnymi warunkami technicznymi zużywa 85 kWh/m²/rok. Przy cenie energii elektrycznej 0,55 zł/kWh, różnica ta generuje oszczędności rzędu 430 tys. zł rocznie. Mniejsze zużycie energii prowadzi do niższych kosztów, co bezpośrednio podnosi EBITDA przedsiębiorstwa logistycznego.

„Najemcy obawiają się wysokich cen zmiany ogrzewania. Panuje powszechne przeświadczenie, że gaz jest tańszy od prądu, dlatego nie chcą zmieniać sposobu ogrzewania na pompę ciepła, mimo że dane wskazują jasno, że inwestycja szybko się zwróci” – wskazuje Aleksandra Prawda, Sustainability Coordinator z firmy 7R.

• Dołącz klauzulę „green lease” do umów najmu – pozwala ona na transparentny podział oszczędności wynikających z efektywności energetycznej między wynajmującym a najemcą.

FAQ – najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

• Przygotuj „evidence checklist” przed pierwszym spotkaniem z Asesorem – skraca to czas weryfikacji wstępnej o około 20 %.
• Sprawdź ofertę firmy Jakon – Generalny Wykonawca, w zakresie realizacji obiektów spełniających surowe wymogi środowiskowe.